یکم جنوری سے، شمال میں امریکہ کا پڑوسی زیادہ تر غیر ملکیوں پر دو سال کے لیے رہائشی جائیداد خریدنے پر پابندی لگا دے گا۔ کیوں؟
اس موسم گرما میں، سپریم کورٹ کی جانب سے روے بمقابلہ ویڈ میں 1973 کے تاریخی فیصلے کو کالعدم قرار دینے کے بعد، امریکیوں نے گوگل کو سیلاب میں ڈال دیا اور “کینیڈا جانے کا طریقہ” ٹائپ کیا – تلاش کی اصطلاح ایک گھنٹے میں 850 فیصد بڑھ گئی ۔ “کینیڈین شہری کیسے بنیں” میں 550 فیصد اضافہ ہوا۔
کینیڈا میں منتقل ہونا ایک طویل عرصے سے ایک گھٹنے ٹیکنے کا جذبہ رہا ہے جب ملکی سیاست کھٹی ہو جاتی ہے، اور نہ صرف ریاستہائے متحدہ میں۔ برطانیہ میں، بریگزٹ ریفرنڈم کے فوراً بعد، جون 2016 میں “کینیڈا میں کیسے جائیں” کی تلاش شروع ہوئی۔
لیکن کینیڈا شاید آپ کو مزید نہیں چاہتا ہے – کم از کم، یہ وہاں جائیداد خریدنا بہت مشکل بنا رہا ہے۔ یکم جنوری سے، شمال میں امریکہ کا دوستانہ پڑوسی غیر کینیڈینوں کے لیے رہائشی جائیداد کی خریداری پر دو سال کے لیے وسیع پیمانے پر پابندی لگا رہا ہے۔
وبائی امراض کے دوران بہت سے ممالک کی طرح ، کینیڈا میں بھی فروخت اور کرایہ دونوں کی قیمتوں میں زبردست اضافہ دیکھا گیا کیونکہ قرض لینے کی شرحیں ریکارڈ کم ہوگئیں ، ان کے ساتھ انوینٹری لے کر۔ 2021 میں ایک شدید انتخابی مہم کے درمیان، وزیر اعظم جسٹن ٹروڈو کی لبرل پارٹی آف کینیڈا نے ہاؤسنگ بحران میں جھول لیا جو ایک سیاسی بحران بنتا جا رہا تھا۔ “کینیڈا کے گھروں کی خواہش منافع خوروں، امیر کارپوریشنوں اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کر رہی ہے،” مہم کی ایک ویب سائٹ نے اعلان کیا ۔ “گھر لوگوں کے لیے ہیں، سرمایہ کاروں کے لیے نہیں۔”
قریبی انتخابی کامیابی کے بعد، پارٹی نے گزشتہ موسم بہار میں خاموشی سے غیر کینیڈینز ایکٹ کے ذریعے رہائشی املاک کی خریداری پر پابندی متعارف کروائی، جس سے گھر کے غیر ملکی خریداروں کو آڑے ہاتھوں لیا گیا۔
یہ تجویز ایک وسیع سیاسی جذبات کا جواب تھا، لیکن یہ “مضحکہ خیز لگ رہا تھا،” وینکوور میں مقیم بیکر ویسٹ رئیل اسٹیٹ کے بانی اور سی ای او جیکی چن نے کہا، جو ملک بھر میں لگژری ہائی رائز کنڈومینیم کی مارکیٹنگ کرتا ہے۔
“وینکوور اور کینیڈا جتنے کثیر الثقافتی ہیں، اس کے ارد گرد ایک جذبات ہیں، ‘ہاں، ایشیائی، غیر ملکی، تارکین وطن یہاں آ رہے ہیں، جائیدادیں خرید رہے ہیں، کھانے کی فراہمی اور قیمتیں بڑھا رہے ہیں،'” مسٹر چن نے کہا، جو یہاں پیدا ہوئے تھے۔ ہانگ کانگ اور وینکوور میں 29 سال سے مقیم ہیں۔ رئیل اسٹیٹ خریدنے والے زیادہ تر غیر ملکی قیاس آرائیاں نہیں کرتے۔ وہ تارکین وطن ہیں جو رہنے کے لیے گھر خرید رہے ہیں۔
اس کے علاوہ، علاقائی حکومتیں پہلے سے ہی مکانات کی آسمان چھوتی قیمتوں سے نمٹنے کے لیے کام کر رہی تھیں۔ اونٹاریو میں، صوبائی حکومت نے غیر ملکی خریداروں کے لیے رئیل اسٹیٹ قیاس آرائی ٹیکس کو 20 فیصد سے بڑھا کر 25 فیصد کر دیا۔ برٹش کولمبیا نے بین الاقوامی گھر خریداروں پر 20 فیصد ٹیکس نافذ کیا۔ برٹش کولمبیا کی وزارت خزانہ کے اعداد و شمار کے مطابق، اور یہ اقدامات کام کرتے دکھائی دے رہے تھے – رئیل اسٹیٹ میں غیر ملکی سرمایہ کاری جون 2016 میں رہائشی فروخت کے 9 فیصد سے کم ہو کر جون 2022 میں تقریباً 1 فیصد رہ گئی۔ مسٹر چان نے کہا کہ “اس کے صحیح دماغ میں کوئی بھی ڈویلپر انہیں نشانہ نہیں بنا رہا تھا۔ “پابندی کیوں معنی رکھتی ہے؟”
2022 کے وسط تک، کینیڈا بھر میں قیمتیں کم ہونا شروع ہو چکی تھیں۔ لیکن جون میں، دھوم دھام کے بغیر، غیر ملکی خریداروں پر پابندی کو قانون میں دستخط کر دیا گیا۔ درحقیقت، اس کا بڑے پیمانے پر پتہ نہیں چل سکا تھا، یہاں تک کہ بہت سے رئیل اسٹیٹ پروفیشنلز کے ذریعے بھی۔
مونٹریال میں FL Fuller Landau اکاؤنٹنگ فرم میں غیر رہائشیوں کے لیے رئیل اسٹیٹ ٹیکسیشن پریکٹس کی سینئر مینیجر جولی کوٹ نے کہا، “یہ ایک دستاویز میں ایک لائن تھی۔” “پھر، خاموشی. انہوں نے دنیا کو کبھی نہیں بتایا کہ یہ واقعتاً ہو رہا ہے۔
مسٹر ٹروڈو اور دیگر سیاست دانوں نے قانون کے پاس ہونے کے بعد اس کے بارے میں بہت کم کہا ہے، اور اسے مقامی میڈیا آؤٹ لیٹس سے بہت کم کوریج ملی ہے۔ “اس بارے میں حکومت سے معلومات حاصل کرنے کی کوشش کرنا ایک جہنم کا کام رہا ہے،” محترمہ کوٹی نے کہا۔
اس کی وجہ یہ ہو سکتی ہے کہ قانون نے زینو فوبیا کے الزامات کو جنم دیا ہے۔ جیسا کہ کینیڈا میں امیگریشن کی تعداد اب تک کی بلند ترین سطح پر پہنچ گئی ہے – اکتوبر میں جاری کردہ مردم شماری کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ تارکین وطن اب آبادی کا 23 فیصد ہیں، جن کی اکثریت ہندوستان اور چین سے آتی ہے – صنعت کے کچھ تجربہ کاروں کا کہنا ہے کہ ایک تعلق ہے۔
برٹش کولمبیا رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیف اکنامسٹ برینڈن اوگمنڈسن نے کہا کہ غیر کینیڈینوں کو “رہائش کے بحران کے لیے بہت زیادہ قصوروار ٹھہرایا گیا، اور یہ سیاسی طور پر ایک بڑا مسئلہ تھا۔” “لیکن وبائی مرض نے غیر ملکی خریداروں کے تقریبا پورے طبقے کو بند کر دیا، اور قیمتیں اب بھی ہر وقت کی بلند ترین سطح پر ہیں۔ یہ اس بات کا ثبوت ہے کہ غیر ملکی خریدار مارکیٹ کے اہم ڈرائیور نہیں ہیں، اور اس پابندی کا کوئی اثر نہیں پڑے گا۔
اوٹاوا میں مقیم کینیڈین ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیف ایگزیکٹو مائیکل بورک نے اس قانون کو “ایک خوش آئند، کثیر الثقافتی قوم کے طور پر کینیڈا کے برانڈ کی توہین” قرار دیا۔
“ہم لوگوں کو بتا رہے ہیں کہ ہم انہیں یہاں نہیں چاہتے،” انہوں نے کہا۔
ہانگ کانگ جیسی اہم غیر ملکی خریدار مارکیٹوں میں، جہاں کینیڈا میں امیگریشن عروج پر ہے، قانون کا مطالبہ پر بہت کم اثر پڑے گا، ہانگ کانگ کی فرم ہیلسیون کونسل لمیٹڈ کی منیجنگ پارٹنر علیشا ما نے کہا، جو گاہکوں کو کینیڈا میں ہجرت کرنے میں مدد کرتی ہے۔ محترمہ ما نے کہا، “کلائنٹس مستقل رہائشی حیثیت کا انتظار کرنے کے لیے تیار ہیں، اور چونکہ ہم ایک اعلیٰ شرح سود والے ماحول میں ہیں، اس لیے انتظار کرنے کے لیے اور بھی زیادہ ترغیب ہے،” محترمہ ما نے کہا۔
لیکن اس نے دلیل دی کہ نئی پالیسی کا مقصد مکمل طور پر “کینیڈا میں گھریلو گدھ” ہے اور اس خیال کو مسترد کر دیا کہ یہ امتیازی ہے۔ “یہ کینیڈا کی امیگریشن کی خوش آئند پالیسیوں سے متصادم نہیں ہے،” انہوں نے کہا۔ “وہ صرف جائیداد کے سرمایہ کاروں پر دروازہ بند کر رہے ہیں۔”
وفاقی حکام نے اس مضمون کے سوالات کا جواب دینے سے انکار کر دیا۔ ہاؤسنگ کے وزیر احمد حسین نے تبصرہ کرنے کی درخواستیں واپس نہیں کیں۔ ای میل کیے گئے ایک بیان میں، نائب وزیر اعظم اور وزیر خزانہ کرسٹیا فری لینڈ کی ترجمان، ایڈرین واؤپشاس نے کہا کہ قانون سازی قیاس آرائی کرنے والوں کے ایک تنگ طبقے کو نشانہ بناتی ہے۔ “یہ اقدام غیر ملکی تجارتی اداروں اور ان لوگوں کو منع کرتا ہے جو کینیڈا کے شہری یا مستقل رہائشی نہیں ہیں، کینیڈا میں غیر تفریحی، رہائشی جائیداد حاصل کرنے سے منع کرتے ہیں،” محترمہ Vaupshas نے لکھا۔
21 دسمبر کو، قانون کے منظور ہونے کے چھ ماہ بعد، حکومت نے قواعد و ضوابط کا ایک مختصر سیٹ جاری کیا ، جس میں چھوٹ اور نفاذ بھی شامل ہے۔ انہوں نے وضاحت کی کہ ممانعت کا اطلاق صرف “مردم شماری میٹروپولیٹن علاقوں” اور “مردم شماری کے اجتماعات” میں ہوتا ہے – بنیادی طور پر، ایسے شہر جو آبادی کے مخصوص معیار پر پورا اترتے ہیں – اور “تفریحی علاقوں” میں چھٹی والے گھروں پر نہیں۔ استثنیٰ میں کینیڈین شریک حیات یا شراکت داروں کے ساتھ خریدار، پناہ گزین، اور تین سے زیادہ یونٹوں والی کثیر خاندانی رہائش گاہیں خریدنے والے غیر ملکی شامل ہیں (جو نظریاتی طور پر کینیڈینوں کو کرائے پر دی جا سکتی ہیں)۔
جہاں تک طعنہ زنی کا تعلق ہے، “کسی بھی فریق پر 10,000 کینیڈین تک جرمانے عائد کیے جا سکتے ہیں جو جان بوجھ کر کسی غیر کینیڈین کی ممانعت کی خلاف ورزی میں مدد کرنے کا قصوروار پایا جاتا ہے۔” اور ناگوار خریداروں کو جائیداد بیچنے پر مجبور کیا جا سکتا ہے، “ادا کردہ خرید قیمت سے زیادہ وصول نہیں کرنا۔”
کچھ لوگوں کے لیے، ضابطے قانون کی باریکیوں کو حل کرنے میں ناکام رہے۔ کینیڈین ایمپلائی ریلوکیشن کونسل کے صدر اور چیف ایگزیکٹو سٹیفن کرائن نے کہا کہ “کوئی اہم وضاحتیں نہیں ہیں،” جو کمپنیوں کو ورک فورس کی نقل و حرکت کے بارے میں مشورہ دیتی ہے۔
بروکرز کا کہنا ہے کہ ابہام نے انہیں مفلوج کر کے رکھ دیا ہے۔ بڑھتی ہوئی آخری تاریخ کو شکست دینے کے بجائے، زیادہ تر غیر ملکی خریدار صرف دو سالوں میں قانون کے ختم ہونے کا انتظار کریں گے۔ مونٹریال میں سوتھبی کی انٹرنیشنل ریئلٹی کیوبیک کی بانی پارٹنر لیزا کافمین نے کہا، “میرے کلائنٹس ایک ہولڈنگ پیٹرن میں ہیں۔” “جب وہ سنتے ہیں کہ پیشہ ور افراد بھی قانون کے بارے میں وضاحت حاصل نہیں کر سکتے ہیں، تو وہ اسے باہر بیٹھنے کا انتخاب کر رہے ہیں۔”
انہوں نے کہا کہ ان کے کلائنٹس میں سے صرف ایک امریکی ریٹائر ہے جس نے انٹرویو لینے سے انکار کر دیا تھا، پابندی کے نافذ ہونے سے پہلے مونٹریال پیڈ-ا-ٹیری خریدنے کے لیے “جلدی” کر رہی ہے۔
اگرچہ یہ نئے آنے والوں کو رہائشی حیثیت سے مستثنیٰ قرار دیتا ہے، یہ پابندی کینیڈا میں امیگریشن کے نئے جارحانہ اہداف کے درمیان آئی ہے، جس کا اعلان گزشتہ ماہ کیا گیا تھا اور اس کا مقصد ملک بھر میں ملازمت کی تقریباً دس لاکھ آسامیاں پُر کرنا ہے۔ حکومت نے 2023 میں 465,000 نئے مستقل رہائشیوں اور 2025 میں 500,000 سے زیادہ کو خوش آمدید کہنے کی تجویز پیش کی ہے، یہاں تک کہ حکومتی اعداد و شمار کے مطابق، اس سال مستقل رہائش کے لیے درخواستوں میں تیزی سے کمی آئی ہے ۔ اہداف کا اعلان کرنے کے لیے ایک نیوز کانفرنس کے دوران، کینیڈا کے امیگریشن، مہاجرین اور شہریت کے وزیر شان فریزر نے کہا: “لوگوں کو دیکھو، یہ میرے لیے آسان ہے: کینیڈا کو مزید لوگوں کی ضرورت ہے۔”
لیکن مسٹر کرائن نے کہا کہ قانون کا نتیجہ الٹا ہو سکتا ہے۔ انہوں نے کہا، “یہ ان لوگوں کے لیے ایک ٹھنڈا اثر پڑے گا جو یہاں منتقل ہونا، یہاں کام کرنا، اور اپنے خاندانوں کے ساتھ آباد ہونا چاہتے ہیں۔”
جینی کوان، پارلیمنٹ کی رکن جو وینکوور ایسٹ کی نمائندگی کرتی ہے اور کینیڈا کی اپوزیشن نیو ڈیموکریٹک پارٹی کی ہاؤسنگ ناقد، نے کہا کہ اس قانون میں ہاؤسنگ بحران کے اصل مجرموں کی کمی ہے۔ انہوں نے کہا کہ حکومت کو رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ کو نشانہ بنانا چاہیے، یا وہ کمپنیاں جو منافع کے لیے رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرتی ہیں۔ “ہمیں ہاؤسنگ کی مالی اعانت کو روکنے کی ضرورت ہے۔”
ان میں سے کچھ خیالات پہلے سے ہی اثر میں ہیں، بڑھتی ہوئی شرحوں اور افراط زر کے ساتھ مل کر قیمتوں میں اضافے کو سست کر رہے ہیں۔ ٹروڈو حکومت نے اس سال جائیداد کے قیاس آرائیوں کی حوصلہ شکنی کے لیے ایک اینٹی فلپنگ ٹیکس کی نقاب کشائی کی، ساتھ ہی ان بین الاقوامی مالکان پر “کم استعمال شدہ پراپرٹی جن کی رہائش گاہیں ایک سال میں 180 دن سے زیادہ خالی رہتی ہیں۔
اس سال کے شروع میں، کینیڈا مارگیج اینڈ ہاؤسنگ کارپوریشن نے رپورٹ کیا کہ تمام کینیڈینوں کے لیے استطاعت کے حصول کے لیے 2030 تک مزید 3.5 ملین مکانات تعمیر کرنے کی ضرورت ہوگی، لیکن رہائش کی استطاعت کے بارے میں مہمات نے “مطالبہ دبانے پر توجہ مرکوز کی ہے، جیسے ہمارے غیر ملکی خریداروں کے ٹیکس، اور وہ سیاسی طور پر سازگار ہیں،” کیون کریگر نے کہا، ٹورنٹو ریجنل ریئل اسٹیٹ بورڈ، ایک انڈسٹری ایسوسی ایشن کے صدر۔ “لیکن پچھلی دہائی سے، ہم نے حکومت سے سپلائی کو دیکھنے کا مطالبہ کیا ہے۔”
ابھی کے لیے، کینیڈا کے بڑے شہروں میں بین الاقوامی خریداروں کی تعداد کم نظر آرہی ہے۔ گریٹر ٹورنٹو میں، “مارکیٹ میں غیر ملکی شرکت زیادہ سے زیادہ 3 سے 6 فیصد ہے،” مسٹر کریگر نے کہا۔ “یہاں تک کہ اگر یہ اتنا زیادہ ہے تو، چیزوں کی عظیم اسکیم میں اس کا کوئی وجود نہیں ہے۔”
لیکن ایسا لگتا ہے کہ بین الاقوامی خریداروں کی ایک نئی لہر اپنے وقت کی بولی لگا رہی ہے، پابندی کے چلنے کے بعد انتظار کرنے کو تیار ہے۔ اسمتھ فالس، اونٹاریو میں رائل لی پیج ایڈوانٹیج میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکر، پولین اونگر نے کہا کہ اپریل میں ابتدائی اعلان کے بعد اس نے خریداری کی سرگرمیوں میں ہلچل دیکھی۔ اس کے بعد سے، اس نے کہا، کلائنٹ رہنمائی کے لیے کھڑے ہیں، لیکن خرید نہیں رہے ہیں: “یہ بہت زیادہ انتظار اور دیکھنے کی صورتحال ہے۔”
